Öltank beim Hauskauf prüfen lassen – darauf kommt es an

Beim Hauskauf richtet sich der Blick meist auf Dach, Heizung und Feuchtigkeit – der Heizöltank bleibt oft unbeachtet. Dabei ist er eine Anlage zum Umgang mit wassergefährdenden Stoffen: Heizöl EL ist als WGK 2 eingestuft und unterliegt in Deutschland dem strengen Gewässerschutz nach Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und AwSV.

Das eigentliche Risiko liegt unter der Oberfläche. Tritt Heizöl unbemerkt aus, kann es das Erdreich und im schlimmsten Fall das Grundwasser verunreinigen. Eine solche Altlast wird häufig erst sichtbar, wenn die Beseitigung bereits sehr teuer ist – und nach dem Kauf sind in der Regel Sie als neuer Eigentümer in der Pflicht.

Ein im Garten vergrabener Erdtank ist der kritischste Fall. Er ist von außen nicht einsehbar, ein Leck bleibt ohne funktionierende Lecküberwachung lange unbemerkt, und austretendes Öl gelangt direkt ins Erdreich.

Anders als kleine oberirdische Kellertanks sind unterirdische Tanks immer prüfpflichtig: Ein Sachverständiger (z. B. TÜV, DEKRA) muss sie in Deutschland alle 5 Jahre prüfen, in Wasser- und Heilquellenschutzgebieten alle 2,5 Jahre. Einwandige Erdtanks gelten heute grundsätzlich als unzulässig; weiterbetrieben werden dürfen sie nur, wenn sie mit einer Innenhülle (Leckschutzauskleidung) und einem Leckanzeigegerät zu einem doppelwandigen System nachgerüstet wurden.

Fragen Sie deshalb gezielt nach, ob es sich um einen ober- oder unterirdischen Tank handelt, ob er ein- oder doppelwandig ist und ob eine Lecküberwachung vorhanden und in Betrieb ist.

Bevor Sie unterschreiben, sollten Sie sich vom Verkäufer die vollständige Anlagendokumentation zeigen lassen. Folgende Unterlagen sind entscheidend:

• Aktueller Sachverständigen-Prüfbericht: bei prüfpflichtigen Tanks nicht älter als 5 Jahre (im Schutzgebiet 2,5 Jahre) und möglichst mängelfrei.
• Bauart- und Eignungsnachweise: Zulassungen des Tanks und der Sicherheitseinrichtungen.
• Fachbetriebsbescheinigungen: über Einbau, Innensanierung oder Instandsetzungen durch einen Fachbetrieb nach AwSV.
• Nachweise zur Sicherheitstechnik: Grenzwertgeber, Leckanzeige und Korrosionsschutz.

Wichtig: Der bisherige Betreiber ist nach AwSV verpflichtet, die Anlagendokumentation bei einem Betreiberwechsel an Sie zu übergeben. Fehlen aktuelle Prüfberichte, ist die Anlage formal nicht ohne Weiteres betriebsbereit – und Sie müssen mit den Kosten einer Erst- oder Wiederholungsprüfung sowie der Beseitigung bislang unentdeckter Mängel rechnen.

Über die Papierform hinaus lohnt ein prüfender Blick auf die Anlage selbst – idealerweise gemeinsam mit einem Sachverständigen oder Fachbetrieb. Diese Punkte sind besonders aussagekräftig:

• Dichtheit und Zustand: Ölflecken, feuchte Stellen oder Ölgeruch im Aufstellraum oder am Domschacht sind Warnsignale. Bei Stahltanks droht innere Korrosion, bei Kunststofftanks Versprödung und Verformung.
• Domschacht (Erdtank): Er muss trocken und sauber sein. Eingedrungenes Wasser, Ölrückstände oder eine nicht verkehrssicher gesicherte Abdeckung sind Mängel.
• Grenzwertgeber (Überfüllsicherung): verhindert das Überlaufen beim Befüllen. Sehr alte Modelle gelten als unzuverlässig und sollten getauscht werden.
• Leckanzeige: Bei doppelwandigen Tanks und nachgerüsteten Erdtanks sollte das Gerät in Betrieb sein und störungsfrei anzeigen.
• Auffangwanne und Leitungen: oberirdische Tanks brauchen einen geeigneten Auffangraum, Leitungen sollten dicht und korrosionsgeschützt sein.

Der rechtlich heikelste Punkt ist die Haftung für eine mögliche Bodenkontamination. Hier ist Vorsicht geboten – die folgenden Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Im öffentlichen Recht haftet in Deutschland tendenziell der Eigentümer als Zustandsstörer, und zwar unabhängig vom eigenen Verschulden. Das Wasserhaushaltsgesetz kennt mit § 89 WHG zudem eine verschuldensunabhängige Gefährdungshaftung. Verkürzt heißt das: Nach dem Kauf kann die Untere Wasserbehörde in der Regel von Ihnen verlangen, einen schadhaften Tank instand zu setzen oder verunreinigtes Erdreich zu sanieren, auch wenn der Schaden vor Ihrer Zeit entstanden ist.

Im Kaufvertrag wird die Gewährleistung für Sachmängel meist ausgeschlossen ("gekauft wie gesehen"). Ein Rückgriff auf den Verkäufer ist häufig nur möglich, wenn dieser einen bekannten Mangel arglistig verschwiegen hat – was sich in der Praxis oft schwer nachweisen lässt.

Ein dokumentierter Mängelbefund ist kein Grund zur Panik, sondern ein Hebel in der Preisverhandlung. Was Sie nach dem Kauf investieren oder nachrüsten müssen, lässt sich als Argument für einen Preisnachlass oder für konkrete Nachbesserungen nutzen:

• Fehlende Prüfung: die Kosten der anstehenden Sachverständigenprüfung in Abzug bringen.
• Veraltete Sicherheitstechnik: den Austausch von Grenzwertgeber oder Leckanzeige einkalkulieren.
• Sanierungsbedarf: bei Korrosion oder einwandigem Erdtank die Kosten für Innensanierung oder Austausch ansetzen.
• Altlastenrisiko: einen Einbehalt auf den Kaufpreis oder eine Haftungsregelung für den Sanierungsfall vereinbaren.

Am sinnvollsten ist es, den Zustand vor dem Kauf von einem unabhängigen Sachverständigen oder einem zertifizierten Fachbetrieb nach AwSV begutachten zu lassen – nicht nur vom Heizungsbauer. Die Kosten einer solchen Zustandsbegutachtung liegen als Richtwert meist im niedrigen dreistelligen Bereich und stehen in keinem Verhältnis zu den möglichen Folgekosten einer übersehenen Bodenverunreinigung.